Les 5 niveaux de maintenance de notre résidence

Un beau navire, une belle usine, un bel avion donnent souvent au profane qui les voit de l’extérieur une impression de simplicité et d’automaticité (« ça marche tout seul… »). En fait, s’il en est ainsi c’est parce qu’à l’intérieur existe, entre autres, une organisation poussée qui en assure la maintenance à différents niveaux. Mutatis mutandis, il en va de même pour notre résidence : si elle est une des plus recherchées en centre-ville de Rennes, c’est notamment parce que sa maintenance est organisée avec méthode. Voyons comment.

Classiquement (cf. norme NF X 60-010), pour toute installation complexe, on définit 5 niveaux de maintenance, qu’on peut transposer à Ambroise-Paré comme suit :
Niveau 1-l’entretien courant, suivant programme quotidien ou hebdomadaire, fait par le gardien.
Niveau 2-le gros entretien, par cycles semestriels, avec interventions un jour par semaine, fait par le gardien.
Niveau 3-l’entretien et le dépannage avec intervention de spécialistes, fait par une vingtaine d’entreprises sous contrats pluriannuels (ascenseurs, chaufferie, sécurité incendie, etc.) ; l’exploitation va souvent de pair.
Niveau 4-les travaux importants de maintenance corrective ou préventive mais sans grosse reconstruction, faits par des entreprises sollicitées à la demande, sur la base de devis, avec cahier des charges détaillé ou non.
Niveau 5-les rénovations (ravalements par exemple), reconstructions, mises en aux normes, faites par des entreprises spécialisées, sur la base d’une étude de maîtrise d’œuvre, elle-même choisie après appel d’offres.

Classiquement encore, de ces 5 niveaux, c’est le 2 qui est souvent le moins bien organisé par les maîtres d’ouvrage, en industrie comme ailleurs, principalement pour des raisons culturelles (les 3, 4 et 5 sont affaires de prestataires externes sur le savoir-faire desquels les donneurs d’ordre se reposent un peu, parfois trop… ; le niveau 1 est quasi-automatique et sa défaillance aisément détectable ; le niveau 2 est souvent jugé « trop ancillaire » par les donneurs d’ordre, et sa mauvaise exécution reste difficile à détecter.

C’est pour pallier cette difficulté et, si possible y porter remède, qu’à Ambroise-Paré a été mis progressivement en place depuis 2012 un programme dit de « gros entretien et maintenance » effectué par le gardien, avec recalage annuel suite à discussion avec lui de l’état des lieux et des besoins. Il y est consacré une demi-journée à une journée par semaine. Ce programme est affiché dans les 6 halls de la résidence afin que les résidents puissent s’y reporter et faire éventuellement des suggestions. Une enquête de perception auprès des résidents effectuée en 2013/2014 avait suscité un grand intérêt (taux de réponse nettement plus élevé que pour d’autres enquêtes, comme celles sur les jardins et les interphones) et plutôt de la satisfaction malgré les biais habituels en matière de réponses (oui à la question « faut-il en faire plus ? » ; non à la question « peut-on y consacrer plus de moyens ? »…).

Les programmes des 2 semestres courants sont disponibles en cliquant sur ce lien.

Le conseil syndical

Existe-t-il en France des lois qui définissent précisément comment doit fonctionner une copropriété ?

La loi la plus complète sur les questions de copropriétés est la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Pour y accéder, tapez par exemple « loi copropriété » sur n’importe quel moteur de recherche (Safari, Qwant, Google, Yahoo, etc.).
C’est un texte long (50 articles, 60 pages) qui a été consolidé au fil du temps par beaucoup d’autres textes législatifs (37 lois, 11 ordonnances).

Si sa lecture in extenso vous effraie et si vous avez des questions précises concernant le droit des copropriétés, n’hésitez pas à nous les poser ; nous essaierons d’y répondre de notre mieux.

Le conseil syndical

Urgence Services

domaine entreprise téléphone
entretien et maintenance des ascenseurs ABH 02 99 60 23 51 ou
02 99 60 27 02
entretien de la porte automatique du garage et du portail automatique ABH 02 99 60 23 51 ou
02 99 60 27 02
entretien et maintenance du matériel de lutte contre l’incendie R2S 02 99 85 60 45 ou
02 99 85 29 09
entretien et maintenance de la ventilation mécanique collective ADS 02 99 04 71 71
entretien et maintenance de la chaufferie collective, chauffage, eau chaude (*) SAVELYS 02 99 22 82 82 ou
08 10 63 77 77

(*)en cas de soucis de chauffage dans votre logement, les contact sont les suivants :

  • Soit DOMEOS au 02.99.35.53.53
    de 9h30 à 12h et de 14h à 16h du lundi au vendredi
  • Soit SAVELYS (agence) au 02.99.22.82.22
    de 8h15 à 12h et de 13h30 à 17h30 du lundi au vendredi
  • En dehors des heures ci-dessus, appeler le service d’astreinte de SAVELYS au 08.10.63.77.77 en indiquant le n° de tiers propre de DOMEOS (n°1578661) et adresse/nom de la résidence
Règles générales d’utilisation
  • Commencer par essayer de joindre le gardien
  • A défaut, essayer de joindre le bureau du syndic
  • A défaut de joindre gardien ou syndic, appeler soi-même et informer un membre du conseil
  • A n’utiliser qu’en cas d’urgence, les interventions étant généralement coûteuses
N° d’appel toutes urgences
(POMPIERS, SAMU, POLICE)
  • Téléphone (personnes sans problèmes d’audition) 112
  • SMS ou FAX (personnes sourdes ou malentendantes) 114
Autres prestataires
(non susceptibles de donner lieu à urgence immédiate)
entretien et maintenance du réseau d’eaux usées et des séparateurs ADS
fourniture du gaz ENGIE
fourniture de l’eau VEOLIA
fourniture de l’électricité EDF
téléphone par le réseau commuté (RTC) et fibre optique ORANGE
entretien et maintenance du câble NUMERICABLE
entretien et maintenance de la VMC collective ADS
entretien et maintenance des jardins HERBORATUM
location, entretien et relevé des compteurs d’eau froide, entretien des robinets d’arrêt VEOLIA